Dal 2024, per chi loca immobili abitativi con contratti di locazione breve con cedolare secca la tassa diventa più cara.
Infatti, legge di bilancio 2024 ha previsto l’aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% per i contratti di locazione breve per i quali sia espressa l’opzione per l’imposizione sostitutiva.
Viene però prevista la possibilità di ottenere una riduzione dell’aliquota al 21% (che corrisponde all’aliquota ordinaria della cedolare secca) per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione dei redditi.
In breve, dal 1° gennaio 2024, la cedolare secca sulle locazioni brevi:
– si applica con l’aliquota “ridotta” pari al 21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
– si applica con l’aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi da quello sopra indicato (se indicato dal contribuente in dichiarazione);
– non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo di imposta, perché, in tal caso, si ricade nell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definizione di locazione breve.
Si ricorda, in proposito che si definiscono “locazioni brevi” o “affitti turistici” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Introduzione di nuovi obblighi in materia di locazioni brevi e turistiche
Sono stati introdotti i seguenti nuovi obblighi relativi alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e alle unità immobiliari destinate alle locazioni brevi:
Codice identificativo Nazionale (CIN)
Viene in primo luogo disciplinato il nuovo Codice Identificativo Nazionale che dovrà essere attribuito:
alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistica e a contratti di locazione breve;
alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Il CIN verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva.
Obbligo di esposizione e indicazione del CIN
Il CIN deve essere obbligatoriamente:
esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, “assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici”;
indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Tali obblighi gravano, dal punto di vista soggettivo su:
chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche” o in locazione breve “una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa”;
il titolare di una struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera.
Inoltre, l’obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici, con riferimento a tutte le:
unità immobiliare destinate alla locazione per finalità turistiche o alla locazione breve;
strutture turistico ricettive alberghiere o extralberghiere.
Comunicazione alla questura
I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in questura degli alloggiati posti dalla normativa di pubblica sicurezza).
Obblighi attinenti ai requisiti di sicurezza degli impianti
L’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023 convertito introduce alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a locazione breve ex art. 50 del DL 50/202313.
In particolare:
in ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di:
dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano;
le unità gestite in forma imprenditoriale (da titolare di Partita Iva) sono dotate dei requisiti di sicurezza degli impianti come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
Sanzioni
Sono previste specifiche sanzioni per la violazione degli obblighi sopra definiti.
La mancata esposizione e indicazione del CIN, è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, applicata per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale la violazione sia stata accertata.
La concessione in locazione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o in locazione breve prive dei requisiti di sicurezza è punita:
con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata se si tratta della violazione dell’obbligo di introdurre dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili;
